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お宝不動産を探す、見分ける、手に入れる方法の中でも、最も重要な点はお金の流れ、
つまり投資した資金が回収できるのか、借入金が本当に返せるのか。
その予測をたてるためにはお金の流れを理解しなければならない。
そのために注意をしなければならない項目を表したものが左の表である。実際に不動産投資を始めるときには
この表の意味を理解することが最低限必要であろう。
二つのポイントに着目する
この表の項目はすべて重要であるが、特に二つの計算結果については最大限の注意をはらってほしい。
それは「自己資金回収率」と「キャッシュフロー累計額−年度末元金残」である。
では、ふたつの表を見比べてみよう。
表１の実質利回りは8%、お宝不動産の利回りは最低限金利+8%の利回りであり、お宝基準とは程遠い物件である。
この物件を自己資金20%残金を2%20年のローンで購入したらどうなるだろう。
最初に投入した自己資金はいつまでたっても回収されず、キャッシュフローをまったく使わずに
ローン返済のために貯めておいたとしても一括返済できるのは20年後になるだろう。
その頃には建替えが必要かもしれない。
一方表２の実質利回りは10%である。
金利が2%だとするとギリギリお宝基準をクリアしていることになる。
この場合、自己資金の回収は7年後であり、キャッシュフロー繰り入れによるローン一括返済も15年後には
可能となっている。この差は大きい。
自己資金が早期に回収できれば、またローン返済の目処も立てやすければ「次のお宝不動産」を手に入れる
可能性も大きくなるからである。
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