家賃収入と税金 パワーアップ講座

●はじめに

こんにちは。税理士の工藤あゆみです。これから９回に渡り、不動産投資に関わる税金の取扱いについて、実例を交えながらこの場で披露させていただくことになりました。どうぞよろしくお願いいたします。

コラム第１回目は、『投資方針と節税』です。
このテーマにした理由は、投資目的を改めて意識していただく必要性があることをお話ししようと思ったからです。

非常〜にお問い合わせの多いのは、『節税のためにはどういった物件を取得すれば良いのですか』というご質問です。

節税は確かに大切です。手法によっては、何千万円もの差が生じる可能性はあります。しかし、一番大事なのは、『税金が安い』ではなく、『ご自身にとって投資目的に沿った有効な投資状況なのか』かと思います。税金チェックはもちろん必須と言えますが、それが先ではないと思います。

最終的な投資物件の行く末を見据えて、投資物件をどのようにされたいのか。老後対策のため、子に引継がせたい等、それぞれの投資方針があると思います。そこの目的意識は非常に大切ですね。節税対策は、その投資方針をある程度固めてから取組むべきと考えます。
通常の老後の生活のための対策と相続対策とでは、そもそも、適用してゆく税法規定も物件の運用方法も多少変わってきます。物件購入時に節税面を考慮して取得し予定を立てたとしても、税制はめまぐるしく変化してゆくものなので、投資方針を定める際には、資金面・税務面を含めて専門家にご相談された方がよいでしょう。


●投資方針別の必要な節税対策

◆ 老後の生活のため
不動産と金融商品とバランスよく投資してゆく。
金融商品は、好みもあるが保険が一番使いやすい。

◆ 子に引継がせたい
法人を利用した節税をし、親族全体の資産を圧縮する。
生前贈与を上手く利用する（無税贈与が必ずしも有利にはならない点に注意）。（※１）

◆ 所得分散したい（当面は、将来ビジョンは不確定。現状できる節税を考える方向き）
夫婦（又は親族間）内で共有持分で投資する。
融資実行の際に、取得資金の贈与とならないように気を付ける。（※２）

※１　無税贈与が必ずしも有利にならない点とは？ 子供名義の預金・同族会社株式の子供への贈与は、よく実行例を目にします。年間110万円きっちりと、自己の資金を子供名義の預金に預けていった場合は、表向きは子供名義の預金ですが、贈与は一方的な行為ではなく、相互間の意思に基づく契約により成り立つものと考えるので、場合によってはせっかく毎年コツコツと贈与をしていったとしても、贈与行為自体が否定され、ご自身の預金のままとみなされることがあります。 それは、どういうことかと言いますと、お子さんが例えば３歳ぐらいだったと仮定すれば受贈者としての明確な意思はありません。贈与行為は、贈与者があげるよ、という意思表示をし、受贈者がもらうよ、という意思表示をした状態で、かつ、受贈者側でもらい受けた財産の管理を自らおこなう前提で成立します。 税務当局側の判断は、かなりの資産家であれば、まず贈与行為自体が否定され、贈与者からの財産移転はなかったものとみなすと思います。同族法人株の贈与も同様の考え方をされます。 これらの場合に何か逃げ道はないか。絶対とは言いませんが、有効な方法として、わざと110万円を超える贈与をして、毎年受贈者側（上記例では３歳の子供です）が贈与税の申告納税するという方法があります。申告納税していれば、贈与行為自体を否定するのはかなり難しいと思いますし、実際にほとんど否認されません。 ただし、この３歳の子が贈与税の申告納税をするケースでは、納税資金を用意できる年齢ではないため、発生贈与税分もグロスアップして贈与しておく必要はありますね。

※２　融資実行の際に贈与とならない注意とは？ 物件取得資金の融資が、ご主人の単独債務として実行されたが、銀行の了承を得て物件の登記は、奥さまと２分の１ずつの持分とした場合に注意が必要です。 奥さまはお金を出さずに物件を取得したことになるので、取得資金についてご主人から奥様への贈与になります。このケースは結構多いですね。 贈与とならないようにするには、家族間なので金銭消費貸借契約を結ぶ必要はないのですが、奥さまは定期的に取得資金分の返済をご主人にしてゆく必要があります（返済資金は、持分相当の不動産収入が奥さまに入ってくるはずなので、それを充てるとお考え下さい）。