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第8章 「借金パワーで金持ちになる!」レバレッジと不動産投資
6.イールドギャップとはなにか
メルマガ発行日 2009/09/04
前回は、借金をコントロールして投資を行う3つのキーワードのうち、レバレッジについてお話しました。

レバレッジを使えば、自己資金投資で期待されるリターンの、条件によっては数十倍のリターンを得られる場合もありますが、損失も同様に大きくなる可能性もあります。

投資リスクを許容するかわりに、大きなリターンを目指すということなのです。

では、レバレッジ、実際には借金を利用した投資で期待できるリターンは、どうやって計算すれば良いのでしょうか。

イールドギャップ、ROIがそのためのキーワードなのです。


イールドギャップとはなにか

イールドギャップとは本来、投資利回りと長期金利との差を示しますが、実際の投資にあたっては、自分が借り入れる資金の金利と、その借入金による投資対象との利回りの差となります。

たとえば、10%の利回りが見込める5000万円のアパートを、金利3%の借入金5000万円を使って建築した場合を考えてみましょう。

イールドギャップは10%―3%で7%となります。

この7%のイールドギャップとは、年間家賃収入500万円から、金利150万円を支払った残り350万円を指すのです。

つまり、5000万円に対するイールドギャップ7%、350万円が投資の成果になのです。

実際のお金の出入りでは、金利以外に元金の支払いも発生しますので、手元に350万円が残るということではありませんが、イールドギャップがプラスであれば、そのプラス部分は借金をして投資をした人の利益になるということです。

さて、この例では、自己資金ゼロで投資を行いました。
ではこの場合の投資利回りはどうなるでしょう。

利回りは、投資金額に対して一年間に得られる利益の割合ですが、この場合は実際にはお金を払っていない=元金はゼロなのです。

すると、利益÷ゼロで計算不能、無限大の利回りとも考えられるのです。


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