| 探し始めて暫くして、R2社さんから、私の持つ田園調布の物件と同じ法人オーナーが、JR渋谷駅から徒歩4分、桜丘の物件の売却依頼を受けた旨の連絡が入りました。
1982年築、戸数36戸、20.5㎡のワンルームで、1180万円。
グロス9.2%。築年が希望より古めでしたが、抜群の立地と部屋の広さのわりに、周辺相場よりもかなり安めの値付けになっていました。
この売値でシミュレーションしてみると、築後43年時点で資金回収。築60年で投下資金＋720万円程度のキャッシュフローと出ました。（礼金、更新料収入無し。管理費、積立金、家賃下落、空室（滞納）、固定資産税、長期修繕費、内装リフォーム支出等考慮で計算）
これが、仮に土地付１棟の場合なら、立地抜群の土地が残りますので十分かもしれません。
しかし区分所有の場合、賃貸寿命内で十分な資金回収ができないとなると、適当な期間で売却して利益確定できるか？が鍵となります。
立地を考えれば、建物が古くなっても、いい価格で拾ってくれる「神様」が将来も現れる可能性があります。・・・それなら、賃料による資金回収だけにこだわる必要はないかもしれません。
逆に売主の立場でシミュレーションしてみると、現オーナーが仮に新築時から保有し賃貸し続けたとすると、賃料だけで既に十分投資資金回収は終わっている計算になります。（実際は新築時からのオーナーさんではありませんでしたが）
今度は、適正と思われる価格を算出するため、築年数と賃貸キャッシュフローだけから検討することにし、立地から考えて、家賃低下率を1%／年以下、稼働率90%／年以上に漸近させてシミュレーションしてみると、1000万円以下というラインが出てきました。
次に、インターネット地図、衛星写真で物件周辺を観察してみると、南周辺に高層建築物がなく、日当たり、眺望なども良さそうです。後は、物件とその周辺を実際に見てみて検討することにしたのですが、この週は仕事が忙しく都心へ出る時間がとれなかったので、週末の夜間に行ってみることとしました。
翌日、R2社さんへ連絡し指値の可否を伺い、金曜夜に物件を見て回答したい旨を連絡したのですが、翌日、1100万円で別の方から指値が入って、そちらへ決まったとの連絡がありました。
この時、物件の足が非常に速くなって来たのを実感しました。
せっかくでしたので、金曜の夜、参考までに物件を見に行きました。
桜丘といえば、そのまま代官山の住宅街へと続く静かな環境です。渋谷駅前ロータリーの歩道橋を渡り、国道246号を超えると、駅前の喧騒が嘘のような静けさに変わります。物件は２年程前に大規模修繕が終わったばかりで、外壁、内部とも非常に綺麗でした。屋上まで行って覗いてみましたが、防水もピカピカ状態。貯水槽、配水管にも錆はありません。（内部は分かりませんが）これらに多大な費用がかかったはずなのに、マンションの修繕積立金は順調に積み上がっていました。
実際に見てみて、立地と建物に関しては申し分ありませんでしたが、築年と賃料での資金回収期間の面から考えると、私にはやはり手が出せませんでした。 |
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