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■第四回
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「購入物件決定までのプロセス」
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～築年と床面積と立地～ |
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今回は、私が購入に至った物件を選んでいった、具体的なプロセスをご説明します。区分所有物件に投資する場合に考えておいた方がいいＰＯＩＮＴを説明していますので、参考になればと思います。 |
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現在の中古物件の流通状況
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最近の都心部には、インカムゲインによる資金回収が可能な築年数の物件が中々ありません。
この表（←クリックして表を開いて読み進めて下さい）は都心部のワンルームマンション過去の建設トレンドと、その後の中古市場の推移を、大まかに並べてみたものです。
年齢、生活圏、ロケーション、将来のライフスタイル等から、私に適した築年と立地を検討するため、私の年齢と、建物築年を並べてマッピングしてみました。
ご存知の様に、ワンルーム建設立地は、都心中心部から始まり、山手線南側から、西方向へと山手線外周を時計回りに拡大して（表中青文字）行き、更に、首都圏、地方都市へ、地価の高騰と共に広がり（表中赤文字）、そして、1990年にバブルが崩壊しました。
これを踏まえ、表の時間軸による中古物件のエリア変化を見てみると、バブル後、ワンルームマンション投資が下火になり、新規物件の建設が低調になった時期があるのがわかります。
新築を買った投資家の場合、家賃収入を得ながら、10～15年保有し、大規模修繕費の持ち出しが無い内に、相場を見て売却し、利益確定する方がいる為、中古物件として流通する確率が上がるのですが、今は、新築の供給が少なかった時期の丁度、10～15年後にあたるため、中古物件自体が少なくなっています。
また、新築～10年程度までは、初回入居者退去後の家賃下落幅が大きく、そこに物件価値の下落が加わり、短期に市場価値が急落します。
価格が落ちて行く途中の中古物件を高値掴みしない為には、特殊な売出事情で安く指値できる物件を、粘り強く探す必要があります。こういうものは、売手も資金回収途中で手放し難いため、どうしても流通数が少なく、出会える確率も少ないのです。
一方、築15年程経つと、賃料低下はゆるやかになり、物件価格の下落は賃料利回りで下支えされます。ここで手放すオーナーが増えてきますので、この年代のものなら、沢山の物件の中から、管理状態が良く、指値が通る高利回り物件を探しやすくなります。
ただし、この年代の中古になると、ローンが付かないので、共担保借入れか、現金買いの買手に限られます。ローン特約条項付買付証明を先に入れたとしても、現金買いの買付証明の方が価格差を乗越えて最優先で通るのが現状です。
これらのことから、私の場合は、おおよそ私の寿命を80才、賃貸物件の商品価値を47年（これは日本の税制からの数値で、実際は異なります。）と仮定すると、築15年程度の物件であれば、仲良く一生を伴にできそうかな？と考えています。（笑）
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床面積の「第１世代」と「第２世代」
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'90年に入ってから、バストイレ別で広さが30㎡程度の「第2世代」と呼ばれるシングル者用マンションが、地価下落した都心部で供給されはじめました。
恐らく、あと５年程経つと、これら「第2世代」が流通し始めるはずです。（表中2010～2015年欄の紫文字のエリア参照）
将来のことを考えると、広さ20㎡以下のバストイレ一体型タイプの「第1世代」は、賃料、入居率の苦戦が予想されますが、現状では、私の「第1世代」物件の入居率は、昨年100％で、家賃下落はシミュレーション以内に収まっています。
また、「第2世代」物件は築10年程度の中古が殆どのため、インカムゲインではペイできない価格で流通しているものが殆どです。
このため、今、無理して「第2世代」を購入しなくても、「第1世代」タイプの物件を購入して資金回収を確実に行いつつ、「第2世代」の流通価格と物件を常にウォッチし、入居率や家賃、ランニングコスト、投資可能エリアの変化を見て、じっくり候補を選別し、私の手持ちの物件の中で資金回収が終わった物から、随時、入れ替えて行く方法も良いかなと考えています。
ただ、「第1世代」と「第2世代」の賃料は、相場が全く異なります。当然、「第2世代」の賃料相場が下がってくれば、「第1世代」それに引きずられるはずですが、私の現有物件の実績を見ると、今の所、「第１世代」の物件でも、賃料、入居率ともシミュレーション以上に堅調に推移しています。
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立地選定にあたって
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都心部を外して投資する場合、心配なのが将来の賃貸需要と家賃下落です。
そうなると、将来に渡り、なるべくワンルーム入居者である若手の賃貸需要が期待できそうな場所を検討することになります。
この国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、日本第2の都市は近年、大阪府から神奈川県に変わっています。（表１）
その神奈川県内でも、圧倒的人口を誇り、今後も増加が予想されているのが横浜市。次に、相模原市は将来人口の顕著な伸びが予想されています。（表２←既に開いている表の左下の「表２」をクリックしてください）
とはいえ、単純に人口が増えるだけでは安心できません。ワンルーム入居の想定顧客である、若年、労働人口の増加を見てみると、横浜市は減少しているものの絶対数はトップです。相模原市は将来も若い世代の増加が予想されています。（表３←既に開いている表の左下の「表３」をクリックしてください）
マンションPERの優位性で言えば、地価が都心部ほど高くない割に、都心への利便性が良く、暮らし易い地域となるのが、東京の下町、横浜、埼玉方面です。
私の場合、神奈川県出身ということもあり、土地感があり、納得して立地選定できる横浜周辺や、相模原市などをターゲットにしています。
また、これらの他に、「シモキタ」「オカジュー」「サンヂャ」「ニコタマ」等ニックネーム付きの賃貸人気スポット駅近の物件も候補にしており、実際この地域にある、私の保有物件の入居率も手堅く推移しています。
立地選定に当たっては、客観的統計データと、自分の土地勘などの面から、自信を持てるエリアで、実際、そのエリアはどのような居住者が多いのかという現状を自分の目で確かめ、入居者が「狭さや賃料の代償としてでも、時間的、場所的利便性を優先し、（第1世代の）ワンルームに住みたい」と思う地域なのかを確認してみることをお勧めします。 |
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私の購入物件一覧
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以上のような検討を重ね、実際に私が購入した物件を表(←クリックして読み進めてください)にしてみました。（項目４ 番は購入に至りませんでしたが、後でご紹介する比較検討プロセス解説用に掲載しています。）
この表では、利回りや築年の他に、資金回収年数、その時の経過築年数、自分の年齢、管理組合の財務状況、トラックレコード、レントロール等を比較検討しています。（この詳細な説明は私のセミナーDVDをご覧ください。）
収益回収は、ネット利回り（礼金、更新料無し）から家賃下落率、空室率と各種税金、売買諸費用、入居入替時の内装費、長期大規模修繕時の戸別負担金等を考慮した上で、税引き後の手元キャッシュフローを単純に積上げた値でシミュレーションしています。
1項、2項を2段にしているのは、購入時の賃料は異常値と考えているため、下段に周辺相場家賃をいれて、検討し直したものです。
投下資金を回収し終わった時点の経過築年と、更にその先、築47年、60年での累積キャッシュフロー、各時点での家賃下落率で試算した想定家賃と、減価償却による物件価値下落も考慮しました。
例えば、相模原のグロス14.6%の物件の場合、家賃下落率を2%として15年後、築30年時、諸費用込みで投下資金の回収が終わります。この時点で売値を試算すると225万円、家賃は4.1万円に下落、利回りはグロス22%になります。
この条件で買手があれば、キャピタル＋インカムゲインの672万円が手元に残ることになり、トータル利回りは9.7%になります。
家賃はもっと下落している可能性がありますが、仮に、利回り10%ラインで試算すると、家賃は1.9万円となり、相模原駅から徒歩3分の立地を勘案すると、ここまでの下落は考えにくいと思っています。
また、継続保有した場合、築47年時点で、物件価格32万円、家賃2.1万円まで下落し、利回り109%となります。法定償却年数後はその20%の期間で減価償却できますので、管理状態が良ければ、この点を勘案して買う投資家もいます。
この時点なら、私は例え無料で所有権を譲渡しても、手元には803万円のキャッシュが残る計算となりますが、さすがに、このシミュレーションの価格は現実と乖離していると思われます。
詳細は表を見て頂くとして、表中赤枠が最終的な出口時点でのキャッシュフローと総合平均利回りです。何時の時点で売却するかは分かりませんが、15～30年スパンで見ると、10～5%程度の平均利回りになります。
この利回りと、様々なリスクを勘案した上で購入し、その後、途中売却するのか、建物の立替まで保有するのか、相続するのか？の判断は、資金回収の状況次第で考えることになります。
次回は表中の物件についての具体的解説をしたいと思います。 |
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