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■第五回
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「購入した物件の概要」
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～実際に購入した３物件～ |
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今回は、前回の表の物件の個別の事情と、購入するまでの検証、
購入に至った背景などをご説明しようと思います。 |
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横浜 関内（伊勢佐木町）
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JR関内駅徒歩8分（伊勢佐木長者町駅徒歩2分）に、1R、3点ユニット、16.33㎡で、売値590万円の物件情報がきました。
情報をもらって直ぐ、ネット検索してみると、同マンションで別に、695万円と、650万円で、2室売りに出ていました。
関内の街並みは熟知していましたが、衛星写真を見てみると、隣接地に空地があり、ちょっと気になりました。
売主の売却の事情を伺うと、定年退職 され、老後年金用として、退職金 で一括現金購入され、その際、
壁クロス替え、床のフローリング化、 給湯器交換も実施したとのことでした。
しかし、事業を興されることになり、現金が必要となり、 至急、換金したいとの事でした。 |
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参考のため、695万円の部屋について問い合わせすると、こちらは某建築会社の100%子会社が、前オーナーから買取った直販とのこと。
この建物は、施工も建材もバブル時の高級仕様で、内装も全面リフォームしているので、指値は一切応じない。と強気でした。
これなら、私がもらった売り情報の方がオトクだとわかりました。
その夜、早速、現地へ行ってみると、建物全体が新築のように綺麗で、大規模修繕されているのが分かりました。共用部も整然と管理されています。隣りの空き地は、マンション建設予定の看板がありました。
翌日、トラックレコードとレントロールを請求しました。大規模修繕は2年前に完了しており、そのため、残高が400万円程度しかありません。しかし、この原因は新築時の修繕積立金が1,000円／戸だったためで、大規模修繕を機に3,000円／戸に改定されています。2年で400万円のペースであれば、単純計算では今後15年間で3000万円程度貯まり、次の大規模修繕は大丈夫そうです。
今の家賃が高すぎると思ったので確認すると、入居者の事情であることが分かりました。こうなると、入替時を想定して、周辺相場でのシミュレーションが必須になります。（前回表下段）
隣接地建設予定マンションの図面を取寄せると、広い1DKタイプ駐車場付マンションが建築予定でした。これは手強い競争相手ですが、家賃相場とグレードからすると、違う客層となりそうです。それに、建築確認時の図面から日照は確保されているのがわかり安心しました。
業者へ指値の打診をしてみると、「売主はぎりぎりの価格なので一切応じないと言ってますが、何とかしてみましょう。」とのこと。私は、570万円で買付証明をFAXし、購入に至りました。
実は、この物件には後日談があります。
賃貸人について、現地調査と、家賃表の名前が違っていたので気になっていたのですが、恐れていた通り、後になって、又貸し＋家賃滞納の問題が発生したのです。
ここは売買の仲介会社が賃貸管理もしていたので、「警告して継続賃貸するか、保証会社による立退交渉か、どうしましょうか？」と相談がありました。13.7%の利回は惜しいですが、立退交渉をしたことがなかったこともあり、経験の為お願いすることにしました。
1週間で無事決着し、早々に次の募集にかかりました。この時は、地域性を考慮して、横浜中華街の中国人の方をターゲットに募集してみたところ、有名大学で学びながら、店員さんとして働く中国女性の方に直ぐ借りて頂けました。 |
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相模原
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暫くして、「相模原駅3分に、1R、3点ユニット、20.8㎡の良い物件が出て買取ったが、どうですか？」と、関内の時と同じ仲介業者から連絡が入りました。
相模原は将来も人口増が期待できます。
シミュレーションしてみると、利回14%程度です。ネットで賃貸募集が１件あったので、その写真を見ると外観は立派な存在感ある物件です。
ネット地図で見ると、駅前ロータリーの放射通りに面した好立地です。
相模原駅周辺東半分は、米軍基地（一部返還が今春 日米合意）なので、将来競合物件の発生確率も西半分エリアに限定される面白い立地です。 |
早速、その夜、帰宅途中で現地を見てみました。
駅の改札から物件が見える好立地で、駅ビル商店街を抜け、ロータリーを越えると直ぐの便利さです。周囲は仲介不動産屋が沢山あり、賃貸需要が旺盛なことが伺えます。物件は1階店舗、ファミリー混在の最上12階4方向隣室無しの独立部屋で眺望最高でした。
総戸数が多ので、管理組合の財務状況は良いはずです。ただ、戸数が多い高層物件は１種単価が当然下がりますので、土地分が小さくなりますが、ここはあくまでインカムゲイン投資に割り切るしかありません。
大規模修繕の痕跡はありませんでしたが、大手ディベロッパのバブル期ファミリー混在分譲タイプなので、使用材料が良いせいか、殆ど劣化がありません。ファミリー混在はワンルームオーナーの立場では、積立金残高が潤沢で、管理体制も良好となるので好都合です。
一方、ファミリー混在だと、ワンルーム入居者マナートラブルなどが予想されますし、仮に建替えとなると、管理組合が分裂する可能性もあります。しかし、この物件のグレードと管理状況であれば、建替えより私の寿命の方が早いかも知れません（笑）。
入居者の表札が無かったので、確認の為、暫く待ってみたところ、若い男性が住んでいるようです。
翌日、仲介業者へ連絡すると、買取再販で500万 円とのこと。厳しいですが不可能ではない（諸費用込みで足が出ない程度）460万円の指値でお願いしてみました。時期的に、期末決算を控えていたことと、関内での入居トラブルもあったので、
管理委託をする条件で買うことができました。
トラックレポートとレントロールをもらっところ、組合口座残高は予想通り6,000万円あります。東京カンテイの新築時資料から、ここは非分譲区分が多数あった（地権者との等価交換で建てられた）ようです。それなら、実需者による管理がしっかりして安心です。
一方、入居者は若い女性になっていました。現地調査時の男性と、同居しているらしいとのこと。そういう場合、過去の経験から、むしろ入居期間が長くなり、家賃入金も安定する可能性があるので購入するに至りました。
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三軒茶屋
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その後、暫くして、三軒茶屋5分、'90年築の1R、3点ユニット、15.7㎡で、780万円の物件情報が入ってきました。
茶沢通り直近にあり1km先の下北沢へ直結の好立地です。
物件は、オートロック＋管理人(女性)で非常に綺麗です。ゴミ集積場、駐輪場、共用部に大変きめ細かい配慮、愛情を込めた管理が感じられました。
売主さんに何らかのご事情がありそうな気がしたので、売主さんが飲めそうなギリギリの650万円の指値をしました。（詳細は前回物件比較表参照） |
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1週間程して、700万円で国金融資待ちの人（１番手）と、680万円現金3ヶ月決済（２番手）の買付証明書が入っていると連絡がありましたが、決済時期と過去の成約実績を考えて、業者は3番手である私の買付を優先してくれそうです。
この物件、実は、前年に田園調布で購入した物件と同じ法人オーナーが売主で、決算期を前に物件を損切り処分したいという事情だとわかりました。
これも縁ですので、業者を通して、売主に、昨年と同じ買手であることを伝えてもらいました。結果的に、そのことが決定打となり、３番手で、しかも一番安い指値をしていた私が購入できるに至りました。
この部屋は、新築時から、法人が16年間借り続けておられた物件でした。これなら今後も安定収入が期待できますし、事務所テナントの物件所有は初体験でしたので、後学のために保有してみたいと思いました。 |
実は、この物件と並行して、下北沢で '86年築、630万円、家賃保証でネット11％の物件も検討していました。代行管理などへ切り替えれば14％程度で回ります。
ちょっと古めですが、利回りが高い分、資金回収期間が短いので、時間軸上'90年築と同じ時期に資金回収できます。直感的にこれは急ぐ必要があると感じ、直ぐに物件を見に行きました。
しかし、物件を最初見た第一印象がどうもしっくり来ないのです。10年後を想像したイメージが良くありませんでした。
まず、4階建31室と、小規模なのにエレベータ付。鉄製手すりと鉄製外階段は、維持費で将来の修繕費が先食されてしまいます。直ぐ転売益を取るなら全く問題ないのですが、長期保有では問題です。
業者から、「買取業者から満額買付が入っているが、管理を考え、個人へ売りたいので止めてある。買う意志があるなら最優先にします。」と連絡がありました。
確かに、この値段で「シモキタ」なら、100～200万円の粗利で即再販可能なことが分かりましたが、個人投資でこの粗利ではメリット薄です。
結局、この下北沢の物件は買取業者さんが買われました。 |
| 次回は、最終回です。わたしなりの「まとめ」を書いてみますので、お楽しみに。 |
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