 |
 |
 |
サラリーマン大家さんを 目指す方のためのメルマガです。
不動産投資に関する疑問、 体験談、失敗談（実は一番大切） をお寄せいただき、みんなで 情報交換しましょう。
詳しくは、こちら! |
|
|
|
|
|
|
|
■第六回
|
「まとめ」
|
| |
～区分所有物件の傾向と対策～ |
|
|
不動産投資の中では、比較的少額で始められる区分所有物件への投資。
私の考えるメリットとデメリットをまとめてみますので、
参考になればと思います。 |
|
|
 |
区分所有再認識
|
|
区分所有を一般商品の流通価格に例えると、生産、仕入より下流の、中間マージンが乗った消費末端の小口化商品と言えます。
原価となる新築価格は、生産者利益が乗った卸売価格で売手が仕入れ、それを小口化し販売利益を乗せた小売価格です。
生産者、売手とも完売時点で利益を含め資金回収が完了します。
それを個人投資家が30年ローンで引き受けた事になります。その中古を割安に仕入れて運用するわけです。
|
（※図をクリックして頂くと、大きくなります） |
中古は売手事情により価格自由度が大きい為、上記生産流通価格システムから外れる性質を利用できます。それでも投下資金回収は、維持費の諸費用支出や滞納リスクを伴いながら10～20年を要します。
最後は土地が残らず、区分所有権の義務だけが残りますので、老朽化による価値下落と資金回収との時間競争になります。キャピタルゲインは望めないと仮定し、なるべく短期間にインカムゲインで資金回収し、終焉で物件価値ゼロでも手元に積み上がったキャッシュで資金回収＋利益確定できる必要があります。
数字上では、立替となってもそれを補いうるキャッシュが手元に残る（途中複利運用も含めて）入口を選ぶということになります。 |
|
現金買いの特質を生かす
|
|
この原稿を書いている時、和合実先生のお宝不動産セミナーに参加しました。「1億円の物件価値に1億円の自己資金、1,000万円のキャッシュフローで失敗しない不動産投資。」というお話が印象に残りました。
キャッシュ買いは、環境変化のリスクに強いメリットがあります。区分はそれを小額から実行可能です。
・ 小額なので売買回数を増やすことで、場数経験を踏め、
業者さんとの実績作りができます。
・ その実績を確実な現金買付と売主事情に合せた決済タイミングで
積み上げ、更に堅い信用を得られます。
・ 確実な決済信用の裏づけがあれば、安い買付証明でも優先してもらえ、
結果、有利な物件を入手できます。
・ 個人の現金買付証明書は賃貸管理を考慮して、プロの買取業者さん
の買付証明書よりも優先される場合があり、上流物件を入手できます。 |
|
|
中古区分所有の特徴を賃貸に生かす
|
| |
・ 20㎡以下3点セットのでは賃貸付加価値の工夫が個人ではできません。
その分、昔、早い時期に駅近好立地に建てられた物件を厳選します。
・ 駅からの距離は利便性のみならず将来の競合物件数に効いてきます。
競合物件の数＝π×距離2で増加します。
調査時は今後の街並みもイメージし、駅近を！
線ではなく、面での考慮が必要です。
・ 区分なら1室毎に異なる想定顧客を狙えます。
外人男性vs独身女性など、エリア、ニーズを分散させ、賃貸需要を慎重に
瀬踏みしながらそのトレンドに合った追加投資をして行きます。
・ キャッシュフローがあれば、賃貸ニーズに追従して人気エリアに移動、
追加投資できます。
投下資金回収が終わっている部屋なら、家賃値下げや付加価値リフォー
ム、売却価格調整等その部屋の扱い自由度は増します。 |
|
|
キャッシュフローで将来に備える
|
|
部屋数が増え、キャッシュフロー総額が目標額に達すれば、それ以降は利回呪縛から開放されます。
キャピタルゲインが狙える立地とか、将来賃貸需要の堅い間取り物件、グレード狙いなど、別の条件を優先した物件選びで追加投資ができるようになれます。
キャッシュフローは浪費せず、再投資作戦を！
キャッシュフローを大きく育て、土地付物件へもチャレンジしたいものです。
区分のみならず、不動産以外にも海外を含め、有利な投資対象が広がりつつある時代です。キャッシュフローの複利運用先を色々と研究し、不動産投資の潮目の変化に備えます。 |
|
|
セミナー後の近況
|
| |
最後に私のセミナー（ＤＶＤ）でご紹介した主に管理面での後日談をご紹介します。
・管理組合として共用部の駐車場を時間貸会社へサブリースして、空駐車
スペースを有効活用。安定な駐車場収入を得るシステムをスタート。
・携帯電話通信事業者から、屋上の携帯電話基地局の回線設備増設申
し込みがあり、月額賃料15万円増加。以前の設備と合計で410万円／年
の管理組合収入。
・専有部分のメンテナンス費用を賄う共済システムが管理会社により開始
された。
2,500～3,500円／月／室の会費で、退去時の室内リフォームや、専有部
設備故障対応（エアコン・給湯器故障交換等）を管理会社物件トータルで、
この共済会費で賄う。不測の高額出費を予測できる定額出費に。
・ホテルの経営会社がM&Aに伴い、分離独立。経営改善と固定費合理化の
結果、賃料1,000円／月アップ。
・田園調布の滞納物件は、入居者に滞納保証会社との契約（契約費は入
居者負担）を条件に、管理会社と契約更新し、その後は順調。
それ以前の滞納分が未収に終わる場合は退去時に賃貸管理会社が清算
する契約とした。
半年の長きに渡り、ご愛読誠に有難うございました。
本コラムは、不動産投資未経験、限られた資金でこれから初めてみたい。
とお考えの読者を対象に書かせていただきました。
ツワモノ揃いのお宝不動産メンバー皆様には物足りない点も多々あったか
もしれませんが、どこか一部分でもご参考になれば幸いです。
これからも読者の皆様のご成功を心からお祈り申し上げます。 |
|
|
|
第五回コラムへ戻る