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平成16年8月13日（只今のサラリーマン大家さん志願者1500名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第１０号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
□□■■□□ お宝不動産公式HP：http://www.otakarafudousan.com
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メルマガ版【お宝不動産で金持ちになる！】の第１０号です
● 目次
◆ 依存度120％ 悩む前に沢 孝史に何でも聞いてしまおう
◆ 沢 孝史のお宝チェック!!!
◆ 主婦だってお宝不動産で金持ちになる！
◆ おすすめのメルマガ
金持ち父さんの公式メルマガ【経済的自由への旅】も執筆中です。
http://www.richdad-jp.com/mag.html
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◆ 今週のおすすめ情報
●『お宝不動産で金持ちになる！』大阪・名古屋講演決定！！！
〜サラリーマンに贈る自由への最短距離〜
8月8日東京講演は、満員御礼で具体的な投資戦略が明確になったと大好評
でした。
特に好評だったのが、「3枚のコイン」という沢さんの投資手法を
わかりく図式化したもの。詳しくは講演会にて！
↓お申込＆詳細はこちらから
■ 大阪講演 ９月 ４日（土） マイドームおおさか
http://otakaraproducts.com/seminar/20040904/seminar.html
■ 名古屋講演 ９月１９日（日） 安保ホール
http://otakaraproducts.com/seminar/20040919/seminar.html
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【 依存度120％ 悩む前に沢 孝史に何でも聞いてしまおう 】
このコーナーは、サラリーマンの不動産投資に関連する悩みや疑問を、
自分で解決するまえに全部沢さんに聞いてしまおうという時間節約のため
のコーナーです。
みなさま悩む前に、どんどんお悩みを沢 孝史宛にお送りください。
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● 今週のご相談
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※ 前回ご投稿いただいたシーナリ３０８さんに引き続き、とても
贅沢なお悩みです。みなさん怒らず、焦らず、心安らかに読みましょう！
（編集担当）
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◆ 鹿児島県 ひよこさん（女性）
【お悩み】
私は鹿児島県の離島で還暦を迎えた女性です。
不動産の有効利用を考え（自分の人生観もあり）、
島の不動産を売却し（６０００万円で契約、手付け受領済み）、
鹿児島市で銀行から任意物件の収益不動産を紹介をしていただけるように
なっています。（年金不動産として）
シーナリ３０８さんと同じように５０００千万余はありますが、
１０００万円は諸経費に使い４０００万円を購入資金にしますと
残りは数百万円となります。
当方が望んでいる物件は会社の社員寮、看護婦寮を希望しています。
現在「お宝不動産」の本、ＣＤで猛勉強中です。
レバレッジ効果も気になりますが、シニアなので借入も不安です。
そこで私は１０年で返済でき、生活費として２０万円確保を条件としてい
ます。
任意物件は市場の７０％だと聞いていますので自分の住居を取っても可能
かと思っています。
でもシーナリ３０８さんへのアドバイスを読み「そうか」と色々な考え方
があるのかと大変勉強になりました。
沢さんのようにお宝不動産を積極的に増やしていくアドバイスをよろしく
お願いします。
【沢孝史のアドバイス】
ひよこさま こんにちは。
シーナリさもそうでしたが、世の中にはお金持ち!の方がずいぶんと
いらっしやるのだなあとつくづく思います。
さて、ひよこさまのご希望は
・最大限で4000万までの自己資金
・10年間で借入金完済
・月々キャッシュフロー20万円
・シニア世代なのでリスクはなるべく少なくしたい
ということですね(あとその物件の一部を自宅とすることも希望)
自宅のことまで織り込むと話が複雑になりそうなので、リスクまでの条件
で考えてみましょう。
私がシミュレートした一例は
物件価格4000万円
実質利回り12%(表面ではなく実質です)
自己資金投入額2400万円(物件価格の50%+諸費用概算400万円)
借入金2000万円(3% 10固定)
この条件以上の物件であれば
年間家賃480万円に対し借入金返済額は246万円でありローンを支払っても
234万円は残ります。
固定資産税や営繕費は別途かかりますから、大雑把にいって手取りは
200万程度になります。
ご希望のキャッシュフロー年間240万には到達しませんが、手元にある
程度の現金(この場合は1600万)を確保しておくほうが気持ちに余裕を持っ
て暮らせるように思います。
もちろん手元資金をもう少し絞れば
(たとえば手元現金を1000万にするなど)ご希望のキャッシュフローを確保
することは可能だと判断します。
また任意売却物件であれば、この想定利回りを上回るものも手に入る
可能性が高いと思いますので、私のシミュレートは最低条件としてお考え
いただいたらどうでしょう。
また一部を自宅とするのでしたら、その部分については、住宅取得控除の
特典も適用可能になるのではないでしょうか?具体的な物件がでましたら
税理士さんなどによくご相談ください。
快適なシニアライフが送れるといいですね。
さわ
● お悩みはこちらから、ご投稿ください↓↓↓↓↓↓
http://homepage3.nifty.com/otakarafudousan/melma.html#mag1
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【 沢 孝史のお宝チェック!!! 】
皆さんが、街で見つけた不動産を沢さんのキビシー目でチェック
してもらいます。沢の辛口トーク炸裂！？
「沢さん、甘口でお願いしまーすっ！」
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◆ 埼玉県 Iさん
1968年建築の旧タイプの3LDKマンション
（六本木一丁目駅、徒歩４分、52平米、8階建ての1階）が
1900万円で出ています。
建物の外観はまあまあきれいですが、共用部の内装は時代を感じさせるも
ので修繕が必要になりそうです。
業者の売りは希少性（飯倉交差点から30秒）で、１０年余でローンを払っ
たら建て替えで資産が築けると言うものです（現在の賃料１５万円/月は
妥当と思われる。）
私としては付属の駐車場（12台分）が共用資産であるなら購入も良いので
は、と思うのですが如何でしょうか？
○○○○○○○○○ 沢さん チェーック！ ○○○○○○○○○○
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※ こ・今週は、いつも優しい沢さんが、めずらしくかなり辛口なので、
沢ファンの皆様、ビックリなさらないでくださいねー（編集担当）
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Iさま こんにちは。
うーん。ずいぶんとマニアック(笑)な物件ですね。私は地方在住なので、
都心の、それも六本木!の状況は予想がつきません。
なので、まとはずれになっているかもしれませんのでその点はご了承
ください。
業者の話では、10年余りでローンを払ったら建て替えで資産を築けるとい
うことですが、その建築費はどこから出てくるのでしょうか?
まさか修繕積立金で立て替えられるなんてことはないでしょう。
それに他のオーナーとの調整はうまくできるのでしょうか?
私の感覚ではずいぶんと大変なことになりそうな気がします。
だいたい建て替えの話ということは、もうこの建物は寿命が来ていると
いうことを言い換えているだけではないですか?
六本木という特殊な立地なので良し悪しはわかりませんが、いろんな問題
がありそうな気がします。
◆◆◆ みなさまからの投稿をお待ちしております ◆◆◆
街で見つけた不動産はこちらから、ご投稿ください↓↓↓
http://homepage3.nifty.com/otakarafudousan/melma.html#mag3
（今回みたいに、辛口にならないように）
「沢さん、甘口でお願いしまーすっ！」の一文もお忘れなく！（涙）
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【 主婦だってお宝不動産で金持ちになる！ 】
私が沢さんの本に出会い、「私が求めていた不動産投資はこれだ！」と
思うに至るまでの長い長い道のりと、実際に探し始めてからの紆余曲折を
ここに書かせていただくことになりました。
20代で約2千万貯蓄した元OL 三田 ゆき
三田 ゆき公式サイト『ぽぽんが本』もよろしく！
http://www7.plala.or.jp/nimbles/
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● 『まずは貯蓄編』その8
■財形貯蓄の特典を生かす法
一度設定すると、自動的に積みあがっていく財形。
ある日、財形を運用していた証券会社から、「このペースで積立して
いたら、○年○月（3年後位）に、非課税限度額を超えてしまいます」
と、通知がきました。
この通知、会社にもよりますが、限度額を超える3年前位から、年に1
回程度送ってくるようです。これが来たら「そんな先なら、今から考え
なくても大丈夫」なんて思わずに、早めにプランの見直しを検討した方
がお得です。
一般財形の場合、毎月分配金（又は利子）が払われる時点で20％課税
されるのですが、住宅財形と年金財形の場合は、自宅の購入と老後資金
の準備用ならば、国が分配金にかかる税金を繰り延べしてくれ、目的通
り使用すると認められれば、そのまま非課税にしてくれます。
ただし限度額は、住宅と年金合わせて550万円まで。
積立残高がこの限度額を超えてしまうと、5年遡って課税されます。
とりあえず「積立休止」することにしました。
財形の休止期間は、2年以内が原則です。
会社の制度にもよりますが、この休止を上手く利用して、2年経つ前に
１ヶ月だけ復帰し、また次の休止に入る裏技を使える場合もありますの
で、担当者の人に確認してみてください。
また、同じ非課税限度額が設定されている住宅財形と年金財形でも、実は
扱いが全然違うので注意が必要です。
住宅財形は、非課税限度額を超えたら、5年遡って課税されても積立の継
続は可能なのに対し、年金財形は非課税限度額を超えた時点で国の定めた
条件に合致しない貯蓄となり、積立の継続はできなくなるという点です。
元々、年金財形には、加入年齢５５歳未満、積立期間５年以上、据置期間
５年以内、年金受取期間５年以上２０年以内、年金受取開始６０歳以降、
１人１契約といった細かく厳しい制約があります。
要約すると、60歳に受取開始するなら、55歳〜60歳までに積立終了する
目処で、50歳前後に積立開始して5年以上積立て、積立額と分配金や利子
の合計が550万円を超えないようにプランニングする必要があるというこ
とです。
つまり、この非課税の特典を一生に２度生かすなら、30台までは住宅財形
で積立てて、非課税のタイミング最大限に生かしてから解約し（自宅購入
してもいいのですが、沢さんのメルマガの主旨には逆行しますね）、
40台後半になってから、年金財形を利用する方がいいということになり
ます。
財形って、サラリーマンにとって身近な貯蓄方法でありながら、
実はその特典を生かせていない人がとても多い（私のいた会社だけでしょ
うか？）貯蓄だと思います。
解約が面倒だったり、会社に貯蓄状況を把握されるのが嫌だという方もい
ますので一概には言えませんが、税金も含めて仕組みをよく理解して、
上手く利用されるといいと思います。
【次回予告】
次回は、財形の次の商品ターゲットです。
財形の積立休止をしたものの、このままじゃ使っちゃう！何か次の商品
を探さねば！と探して出会った住宅債券とは？
貯蓄編その9『住宅債券って何？』お楽しみに。
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【 お宝不動産プロダクツからのお知らせ 】
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不動産に関する節税、融資審査、取引、リニューアル、大家さん業、
管理会社、銀行、不動産屋などへ
『聞きづらいけど聞いてみたいこと』
を大募集します。
皆さんが本当に知りたいことについて沢孝史が、粘り強く、強引に本音を
引き出そうという企画です。
ぜひ、皆さんの知りたいこと、疑問点をお寄せください。
下記のアドレスに
『聞きづらいけど聞いてみたいこと』という件名で、お送りください。
info@otakarafudousan.com
【例】
１．不動産屋さんへ
ロバート・キヨサキみたいに、半額の指値交渉するお客さんを
どう思いますか？
やはり、そういうお客さんとは取引したくないですか？
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◆ おすすめのメルマガ
＜メルマガ相互紹介おねがいしまーす＞
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』は、
まだ駆け出しの未熟者です！
相互紹介をしていただける優しい方がいらっしゃったら
こちらにぜひご連絡ください。 → info@otakarafudousan.com
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※ ご注意
本メルマガの内容はあくまで参考です。
投資の判断はあくまで自己責任であり、当方はその実行及び結果について
一切の責任は負いません。
ご投稿いただいたご質問は、このメルマガでの公開の他、書籍雑誌等でも
取り上げさせていただくこともございます。
あらかじめご了承ください。尚、個人名等私的情報については特定できな
いよう細心の注意を払います。
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メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』
発行責任者 沢 孝史
公式サイト http://www.otakarafudousan.com
沢孝史のお宝ブログ http://sawatakashi.cocolog-nifty.com
メールアドレス mailto:otakara@mbj.nifty.com
登録・解除 http://www.mag2.com/m/0000133145.htm
Copyright (c) 2004 Takashi Sawa. All rights reserved.
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