不動産投資セミナー第25回 | 沢孝史の「お宝不動産」公式HP

藤山流競売不動産投資の極意直伝セミナー
　　　　　　　　　　　
講師：　住宅問題評論家　藤山勇司

正真正銘　元祖カリスマ　サラリーマン大家

沢孝史も絶賛！藤山スピリットを余すところなく伝えます！

●購入上限は市場価格のいくらに設定するのか？
　不動産は「買う前」「買った後」「買う時」どこかで苦労する

●落穂拾いをマスターすれば市場価格の20％前後で不動産を取得可能！
　臨時入札を勝ち抜く極意

●引渡し命令から強制執行、そしてセリ売りまでの流れ
　未だに存在する不法占有者の対処方法

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■講師

藤山勇司（ふじやまゆうじ）
正真正銘　元祖カリスマ　サラリーマン大家

【プロフィール】
サラリーマン家庭の三男として生まれる。
大学卒業後、商社へ入社。在職中からサラリーマンとの兼業「大家さん」に挑戦。勤めていた会社が突如倒産し、失業。その後、専業「大家さん」に転身。
現在はアパート・マンション87戸、駐車場などのオーナー。総資産4億7千万円強、毎月の不動産収入は350万円を超え、今もなおその資産は増え続けている。
また、現在では、書籍や雑誌の執筆やラジオ、テレビなどにてのコメンテーターとして活動している。
不動産投資家を養成し、一人前の大家さんを育て上げる達人として有名。
座右の銘は・・・あわてず、あせらず、あきらめず

【著書】

・不動産小説・巴銀之助の奮闘
・今ならこうする！[藤山式]所有不動産有効活用法
・「引き継ぎ」31の法則－お金を味方につける
・逆転の相続－相続・贈与税ゼロで資産を引き継ぐ法
・目指せ！月収200万円サラリーマン「儲かる大家さん」教習所

【沢孝史より紹介文】
2003年7月　私が始めての本、「お宝不動産で金持ちになる！」の原稿を書いていた頃のことです。一冊の衝撃的な本と出会いました。
それが、藤山勇司先生の「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」です。
この本が出るまで、不動産投資の本といえば地主さん向けの本や、投資物件の販売業者の宣伝本などばかりで、真剣に不動産投資に取り組んでいる本はありませんでした。

だからこそ私はサラリーマンでも不動産投資で成功できるということを伝えようと原稿を書いていたのですが、この本はまさに私が伝えたかったことをみごとに書き上げていたのです。そして現在のサラリーマン不動産投資はこの本をきっかけに広がっていきました。
当時、私の考えと志を同じくする人が現れたのはうれしいことでもありますが、反面遅れをとってしまったと感じました。しかし幸いなことに志は同じでもアプローチは違っていましたので、翌年(2004)に無事私の本も上梓することが出来ました。

その後、藤山先生は執筆はもとよりTV、ラジオでもご活躍し、最近では不動産小説という新しいジャンルも作り出しました。
藤山勇司は挑戦し続けています。そして挑戦する人を今も温かくサポートし続けています。
一人でも多くの方に藤山スピリットを感じてもらえるようこのセミナーを企画しました。

● 演目　（※ 内容については、一部変更になる場合もありますので、予めご了承下さい。）

【13：00～14：30】

■はじめに　藤山流不動産投資とは

１．資産評価スケール表で自らの収支動向、財務状況を分析すべし

収支バランスが崩れたままでは砂上の楼閣
純利○％以上を稼ぎ出さない資産はいずれ売却される
収支バランスを改善し、資産の組換えを実践すべし

２．最初のゴールはどこにおくのか

中庸の楽園こそ至福
今よりいくらあればいい？　最初のゴールを決めよ
「あわてず　あせらず　あきらめず」　こけないことを心がけよ

３．購入上限は市場価格のいくらに設定するのか

不動産は「買う前」「買った後」「買う時」どこかで苦労する
新築物件の売却は穴埋めをしなければローンを解消できない
購入方法で不動産取得下限価格が決まるわけ

■実践編　その１　競売とは

１．売却基準価額　買受可能価額　特別売却

不動産競売とは不動産融資を支えるシステムである
法の理念に変化、保護の対象は賃借人から買受人に変わった
不動産再販売業者の入札が減り、個人の入札が増えている

２．個人で競売に参加するには五つのハードルがある

時間、金、スキル、交渉力、家族の理解
９８１．ｊｐを活用すれば時間の節約可能である
不動産業者への融資が減少し、個人投資家へのサポート業務が活況してきた！

３．落穂拾いをマスターすれば市場価格の20％前後で不動産を取得可能

落穂ひろいとは？
特別競売に複数の入札者が参加する！？
臨時入札を勝ち抜く極意

■実践編　その２　純利回りの算出方法とワークショップ

１．純利回りとは？

表面利回りとの違い　本当に分かっていますか？
購入価格は期待余剰家賃の何ヶ月分なのか　100ヶ月以下　70ヶ月以下
目標純利回りから入札価格を算出する一次方程式　とは

２．相場家賃の算出方法

相場家賃はこうやって計算する！

３．入札価格決定ワークショップ　「実践！　目標利回り算定方法」

家賃と目標利回りから入札価格を計算する
修繕費、リフォームが必要な物件の算出方法
占有解除　リフォームが必要な物件の入札価格は
（実際に計算して学びます）

～15分休憩～

【14：45～16：15】

■実践編　その３　物件はここを見る

１．投資地域と投資種目の決定

狙う地域はどこか
性格にあわせて種目（テナントビルや住居系）決定
集中と分散のバランス

２．物件詳細でいかに短時間で物件を捨てるか　NG物件の見分け方

○○○○の確定した物件
△△△△に建った不動産
××権の売却物件

３．物件明細書の読み込みと現場調査

買受人が継承する権利関係はここをみれば一目瞭然
占有費用はこうやって算定する
現場調査でなすべきポイント（常識をベースに歪みを発見）

■実践編　その４　資金はこうやって集める

１．初心者編

毎月の余剰資金をプラスに
メインバンク候補の選定方法
メインバンクと信頼を築くには

２．中級者編

自己資金だけでなくレバレッジの有効な利用方法
日本政策金融公庫（旧国民生活金融公庫）の活用徹底研究
建設的な節税対策　とは

３．上級者編

Ｂ/Ｓを作成しよう
新たな融資先の誘いはないだろうか？
信用供与は無税！　信用今日を活用し積極的な生前相続を実現

■実践編　その５　入札後によくある諸問題

１．残金納付時の危機管理

残金納付不可の場合はどうなってしまうのか
納付期限に注意
残金納付時に買受人に移転する内容とは？

２．占有解除に関する法律活用期限とその対策

引渡命令の申し立て期限
借地権譲渡代理許可の申し立て期限
マンション滞納管理費に関する時効援用の条件

３．引渡し命令から強制執行、そしてセリ売りまでの流れ

未だに存在する不法占有者の対処方法
頼りになる役所はここだ！
買受人の強い権利がある　法律に則った申し立てについて

【16：15～16：45】　質疑応答

終了後に懇親会がございます（自由参加・会費制）

お宝不動産公式セミナー第２５回
日時	2009年10月4日（日曜日）午後1時～午後5時（受付開始は午後12時30分より）
会場	東京大崎　人事労務会館【アクセス】 ●JR山手線・埼京線大崎駅西口徒歩3分 ●東京都品川区大崎２－４－３ ●TEL 03-5434-2266 【駐車場】 ●近隣に有料パーキング有り【地図】人事労務会館周辺地図はこちらをクリック
受講料	12,000円（前払いのみ） ※チケット・受講証等の発送はございません。　ご入金確認をもって正式な申込とさせて頂きますのでご了承ください。 ※セミナー当日は、受付でお名前を確認させていただきます。 ※領収書は当日受付でお渡しいたします。
支払方法	● クレジットカード注文画面の決済手段で、クレジットカードをご選択ください ※本セミナーでは、代金引換(ヤマト運輸)は、選択できませんのでご注意ください
お申込	満員御礼
キャンセルにつきまして	・恐れ入りますが、ご入金後のキャンセルはお受けいたしかねます。・やむを得ず欠席される場合でも、受講料金は返金いたしかねますのでご了承ください。
注意事項	・受講者を対象とした各種団体への勧誘、物品販売、セールス等は禁止いたします・セミナーに関しまして、チケット・受講証等の発送はございません　ご入金確認をもって正式な申込とさせて頂きますのでご了承ください。
主催	お宝不動産プロダクツ
お問い合わせ	info@otakarafudousan.com

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