サラリーマンでもできる不動産投資入門

	なぜ、不動産投資を行なうのか　━　理由はどなたも明確です。 しかし、投資物件を最終的にどうしたいのか、不明確な方が意外と多いのです。

■法人の有利性はゆるがない？！

■投資理由はどなたも明確です。

■大事な判断項目とは？

■投資物件の行く末を考えていますか？

■最終的な扱いを考えましょう！

■もっと、詳しく教えて！

法人の有利性はゆるがない？！

よくお客様から、｢法人にした方が良いですか。それとも、個人のままの方が良いですか。｣というご質問を受けます。 単純に考えると所得税の適用税率が30％になってしまう方は法人の方が有利でしょう。 法人にした場合の有利点として下記のような内容が考えられます。 （1）個人のように超過累進税率とはならない （2）事業主に係る人件費（給料、退職金、保険料など）の計上ができる （3）法人組織の編成形態によっては、多角経営が可能となる 私も、お客様への原則的な答えとして、法人の有利性は必ず唱えます。 しかし、本来の回答は千差万別と言えるでしょう。

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投資理由はどなたも明確です。

なぜ、不動産投資を行なうかという理由自体はさまざまですが、将来の不安が付きまとう現況をとらえれば、至極当然のことですね。 投資を行なうので如何にうまく運用して上がりを獲得するか、ということにオーナーの方々は試行錯誤の上、賢明に努力していらっしゃいます。 もちろん、素晴らしいことです。 お客様に伺うと、投資物件を探してゆく中でもちろん、｢沢さん直伝｣のお宝チェックをし、利回り・資金繰り・リフォーム案・法人化の是否などももちろんきっちりと吟味していらっしゃいます。 と、ここまでは良いのですが‥‥ まず、｢投資ありき｣の考えのみで運用していってしまうと、初期の段階でフォローしなければならない事項が疎かになっているというケースもあるかもしれません。

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大事な判断項目とは

では、投資初期段階において何が必要なのでしょうか。 みなさんも一緒にちょっと考えてみましょう。 （1）テナント賃貸での運用を考えて、｢消費税の還付｣はあり得るのか（※１） （2）所得分散をどう実現するか（※２） （3）売買契約書の内容のすり合わせ（仲介手数料などの金額） もちろん、（1）〜（3）はいわゆる｢適法｣（※３）であるという内容でなければなりません。これらをひとつひとつ丁寧に検討してゆくと、かなりの節税効果が期待できると思います。

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投資物件の行く末を考えていますか？

みなさんに質問を投げ掛けてみます。 「投資物件を最終的にはどうなさりたいのですか。」なぜ、このような質問をするかと申しますと・・・ イ．法人経営で半永久的な所有・運用を目指すのか ロ．子供に投資物件を残したいのか　 ハ．償却耐用年数を超えた頃に売却し他の物件に再投資するのか などを確認するためです。お答えにより、自ずから｢どうすべきなのか｣が見えてくる筈です。

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最終的な扱いを考えましょう！

どの方針で運営してゆくのかによって、法人経営にすべき範囲が異なることもあるのです。税務面で仮に『損』であったとしても、例えば、ロ．の場合には、個人経営のままの方がいろいろ融通が利くこともあると思います。 一旦法人になってしまうと、何を行なうにもいちいち法人登記がどうだとか、いろいろ雑務がありますし、その処分（譲渡）も容易でないケースも考えられます。 そうなると、一概に「法人有利」「個人有利」とは言い切れない面も生じるでしょう。 ですから、ご自分に合った｢残し方｣を想定しつつ、投資物件の行く末を決定し、運用上の節税に勤しみましょう。 一環したポリシーを適法化させると、正しい節税ができると確信しています。

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	もっと、詳しく教えて！

（※１）消費税の還付 居住用物件の賃貸の場合は、消費税は｢非課税｣なので、消費税の納付・還付の問題は生じません。しかし、テナント賃貸が一部あったり、別形態で駐車場経営を行なうケースは初期建築代金に係る消費税の還付を受けることも可能です。（家屋の建築は消費税が発生しますよね。） ただし、還付を受けるためには、受けるための条件が必要です。しかも、むりやりその条件を設定してやっと還付にたどり着くという状況です。｢適法｣スレスレで、金額によっては否認されているケースもあるようです。 ちなみに、私は小心者（どこかから笑い声が聞こえてきている‥‥）なので、私のクライアントにはお勧めしていません。 誤解していただきたくないのですが、この還付はもちろん従前から行なわれていて、否認根拠が条文上明記されていないので、｢合法｣です。税務署への説明も可能なのでとりあえずは｢適法｣なのです。 しかし、解釈論で考えると還付を受けるために｢事業開始日｣を操作しているとも取れるのです。 現在あまり問題視されていないのは、結局のところ｢事業開始日をいつにするか｣は、所有者・経営者の立場において自由に判断し設定できるからです。（還付条件などの詳しい内容は、別の機会にご披露いたします。お約束します。） （※２）所得分散をどう実現するか、の一例をご紹介します。 Aさん　と　その配偶者　と　Aさんの母が同居している居住用不動産について、 一部不動産経営に係る事務所経費（水道光熱費・固定資産税など）を確定申告しています。 所有持分は、以下のとおりです。 土地：Aさんの母単独（Aさんの父からの相続により母が取得） 家屋：Aさん　と　Aさんの母　の２分の１ずつの共有持分 これだけ、聞くと不動産所得の経費になることは、実態からみて無理のない｢適法経費｣といえます。 しかし、驚くべき事実を申し上げます。 不動所得を申告しているのは実は、Aさんの配偶者なのです。Aさん一家で実際に管理運用している方がAさんの配偶者なので、このようなことが可能なのです。 要するに、Aさん及びAさんの母から、配偶者へ使用貸借により貸付けられている状態ということです。 使用貸借であるのでもちろん借地権・借家権などの付随権利は生じませんし、そもそも、生計一の親族間による取引経費ということで、このような場合の収入・経費は発生しないと考えるのです。（固定資産税をAさんが支払っていてもAさんの経費にならない・Aさん及び母は配偶者からの地代等を収入と認識しないのです。） これは事務所経費としてのケースですが、投資物件そのものも賃貸経営の実態により判断して、たとえ登記上は単独所有であっても、複数者で運用しているという実態に基づく確定申告もできる可能性はあります。（ただし、どんなケースでも申告できるわけではありませんので、採用する際は是非税理士に確認して下さい。） （※３）適法とは・・・ ｢合法｣＝｢適法｣ではありません。 ｢合法｣であり、かつ、実態を伴った上で税務署を納得させることができる場合を｢適法｣と考えます。 単なる｢合法｣は、法律において『認めません』とは明記されていないという範疇です。 これだけを拠りどころにすると、税務調査において解釈論で税務署に勝てないこともありますので、ご注意下さい。

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