（※１）消費税の還付
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居住用物件の賃貸の場合は、消費税は｢非課税｣なので、消費税の納付・還付の問題は生じません。しかし、テナント賃貸が一部あったり、別形態で駐車場経営を行なうケースは初期建築代金に係る消費税の還付を受けることも可能です。（家屋の建築は消費税が発生しますよね。）
ただし、還付を受けるためには、受けるための条件が必要です。しかも、むりやりその条件を設定してやっと還付にたどり着くという状況です。｢適法｣スレスレで、金額によっては否認されているケースもあるようです。
ちなみに、私は小心者（どこかから笑い声が聞こえてきている‥‥）なので、私のクライアントにはお勧めしていません。
誤解していただきたくないのですが、この還付はもちろん従前から行なわれていて、否認根拠が条文上明記されていないので、｢合法｣です。税務署への説明も可能なのでとりあえずは｢適法｣なのです。
しかし、解釈論で考えると還付を受けるために｢事業開始日｣を操作しているとも取れるのです。
現在あまり問題視されていないのは、結局のところ｢事業開始日をいつにするか｣は、所有者・経営者の立場において自由に判断し設定できるからです。（還付条件などの詳しい内容は、別の機会にご披露いたします。お約束します。） |
（※２）所得分散をどう実現するか、の一例をご紹介します。
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Aさん と その配偶者 と Aさんの母が同居している居住用不動産について、
一部不動産経営に係る事務所経費（水道光熱費・固定資産税など）を確定申告しています。
所有持分は、以下のとおりです。
土地：Aさんの母単独（Aさんの父からの相続により母が取得）
家屋：Aさん と Aさんの母 の２分の１ずつの共有持分
これだけ、聞くと不動産所得の経費になることは、実態からみて無理のない｢適法経費｣といえます。
しかし、驚くべき事実を申し上げます。
不動所得を申告しているのは実は、Aさんの配偶者なのです。Aさん一家で実際に管理運用している方がAさんの配偶者なので、このようなことが可能なのです。
要するに、Aさん及びAさんの母から、配偶者へ使用貸借により貸付けられている状態ということです。
使用貸借であるのでもちろん借地権・借家権などの付随権利は生じませんし、そもそも、生計一の親族間による取引経費ということで、このような場合の収入・経費は発生しないと考えるのです。（固定資産税をAさんが支払っていてもAさんの経費にならない・Aさん及び母は配偶者からの地代等を収入と認識しないのです。）
これは事務所経費としてのケースですが、投資物件そのものも賃貸経営の実態により判断して、たとえ登記上は単独所有であっても、複数者で運用しているという実態に基づく確定申告もできる可能性はあります。（ただし、どんなケースでも申告できるわけではありませんので、採用する際は是非税理士に確認して下さい。） |
（※３）適法とは・・・
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｢合法｣＝｢適法｣ではありません。
｢合法｣であり、かつ、実態を伴った上で税務署を納得させることができる場合を｢適法｣と考えます。
単なる｢合法｣は、法律において『認めません』とは明記されていないという範疇です。
これだけを拠りどころにすると、税務調査において解釈論で税務署に勝てないこともありますので、ご注意下さい。 |
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