| ■Aグループは形式基準による判定となります。 |
いわゆる「5棟10室基準」という形式基準に基づいて判断されます。
貸家の場合には、次の(1)と(2)の換算数の合計が10室以上であれば形式判断での事業的規模に該当します。
(1)戸建てならば１戸につき２室換算
(2)共同住宅ならば１棟の貸付部屋数
つまり、アパート１棟(6室)と戸建て2戸を賃貸している方は、6室(アパート)＋4室(戸建)=10室換算となるわけです。
では、次の方はいかがでしょうか。
給与所得者で、賃貸戸建てを4戸所有している場合を考えてみて下さい。貸付規模は8室換算となるため事業的規模に該当しません。
しかし、1戸あたりの賃料が月額５０万円の物件であったと仮定すればいかがでしょうか。賃貸料収入が年間で2,400万円(50万円×12か月×4戸)となりますので、賃貸料収入だけを考慮して判断する限り、「事業的規模」と言えます。
結局、形式基準で「事業的規模」と判断されなくとも、実態はどうなのか(主に金額で判断し、これを「実質基準」といいます。)を確認して「事業的規模」に該当するケースもあるのです。
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| ■Bグループの方も基本的に形式基準による判定をします。 |
形式基準による事業的規模には該当しないが、数千万円単位で賃貸料収入を獲得できる方は実質基準により、問題なく「事業的規模」に該当します。
しかし、中には、中規模・小規模経営の方もいらっしゃいます。
賃貸料が多額でなくとも生活費の因りどころが「不動産賃貸のみ」という方は、賃貸そのものが「事業」となる、というように考えます。
ただし、どういう状況でも必ず事業的規模が認められるというわけではありませんのでご注意下さい。
あくまでも管轄税務署が認めてくれれば事業的規模になるとお考え下さい。
認めてもらうために税務署に対し、書類の提出が必要とお考えになった方もいらっしゃるかもしれませんが、これこそケースバイケースです。
たいていは初年度に税務署にお伺いを立てるか、あるいは、確定申告書の備考欄に事業的規模として申告する旨の記載をすれば良いのです。 |
| ■Cグループの方は他の自営業について事業と判断されるか否かで判定します。 |
不動産経営の規模は基本的に不問で、事業的規模に該当します。
つまり、不動産以外の自営部分のみで事業的規模（※2）とされる場合は、不動産経営もその自営部分の一環と捉えているのです。
(※2)事業的規模と判断される売上がいくらであるか、という明確な基準はありません。例えば、税理士や他の士業の方は、開業していれば売上金額の多寡に関わらず、事業的規模となるのです。
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